【新經濟背景下物業管理的轉型升級】

我國正處在發展模式從高速走向高質量的轉變過程中。在當下的新經濟時代，互聯網技術已日趨成熟，為物業管理行業的轉型升級帶來了契機。根據對深圳地區物業的調查，大多數物業公司的人工成本支出都占到了總支出的50%以上，是物業公司的第一大支出。人工費的上漲、招工難、管理難，導致物業公司的勞動成本不斷增長。

在2017人工智能與物業技術革命論壇上，中國物業管理協會會長沈建忠提到：“人工智能將是物業行業科技化深度發展的必然方向”，物業管理由早期的“三保一化”到借助成熟的互聯網發展起來的智慧社區、設備遠程監控、智慧停車系統等，徹底顛覆原有的服務模式，在用戶體驗、管理效率上給物業服務帶來顛覆式的影響。

【“無非不集”是物業停車管理的發展方向】

與此同時，移動互聯網、人工智能等新興技術的迅猛發展，為未來智能停車管理注入了新的生機，對其發展方向有著深遠的影響。一方面，停車收費管理將逐步實現機器代替人工，自動化代替手工和半自動化。另一方面，識別和支付緊密結合，提高通行效率，降低人工成本。這種物業行業的轉型升級與新技術相遇，將帶來停車行業的大變革與大商機。

在交通與物業服務深層需求改變的背景下，面對傳統停車場服務體驗不佳、物業管理單位的效益差、停車服務效率低等一系列問題，站在物業運營角度，需要轉變目前的停車管理模式，逐步淘汰人工為主的管理方式，從低水平人工服務走向高效率自動服務，使用機器替代人工，推廣非現金繳費和自動化停車服務，提升物業管理效率，降低運營成本，提升客戶服務滿意度。

停車繳費管理模式的發展方向：

無人化：出入口無人值守，提升運營效率、降低運營成本。

非現金：立足于電子支付，實現便捷、快速繳費，減少貪污，降低現金管控成本、風險。

不停車通行：自動識別車輛身份，執行通行管控，無需停車，提高出入口通行效率，提升用戶體驗。

集中管理：通過網絡對出入口和車位進行集中監控服務，實現交易和異常情況的全電子化管理。

結合“無非不集”的發展方向，通過停車場出入自動化、管理標準化、服務聯網化，實現管理效率和服務質量的提高，為停車場經營步入良性發展鋪平道路。

從國內外發展來看，停車服務聯網化、支付非現金化、ETC不停車化服務是大勢所趨。以贏得亞洲最具競爭力經濟體稱號的新加坡為例，在ERP城市交通擁堵電子收費系統大平臺基礎上，借助ETC在停車系統的廣泛運用，實現動態、靜態交通管理服務無縫聯網融合。

以金融信用為后盾，停車場管理在政府搭臺、市場跟進的雙線推動下，已基本實現了無人值守、非現金支付、不停車通行和集中管理的“無非不集”式管理，極大地提高了管理效率、節約了管理成本，產生了良好的社會與經濟效益，同時也促進了物業管理向人工智能應用時代邁進，實現物業停車服務的彎道超車。

【識別技術的選擇】

停車場管理需要解決兩個基本問題，一是如何準確識別車輛身份，二是提供安全、便捷的收費服務。管理方的需求是：封堵漏洞，增加收入，降低成本，節約開支；提供安全、高效的通行服務，提升服務品質。而車主的核心需求是通行及繳費過程安全、方便、快速。

在國內停車場繳費領域，缺乏統一的停車支付類技術標準和運營體系。以車輛身份識別技術為核心特征，停車場系統方案可劃分為以下三種： ETC、車牌識別及自助取卡。

車牌識別技術具備無介質、低成本、安裝施工簡單等優勢，尤其是低成本迎合了大部分物業的低利潤經營狀況現實，因此而得到市場認可。但車牌識別技術的識別率受天氣及環境影響較大，識別差錯容易導致用戶體驗下降、運營成本增加。同時，車牌識別自身沒有防偽能力，不帶支付功能，仍需借助人工收費及第三方支付手段完成繳費，屬于半自動應用技術方案。因此是過渡性質的停車場管理手段。

ETC電子不停車收費技術是基于交通運輸部推行的GB/T 20851系列國家標準，利用基于5.8GHz微波頻段的專用短程通信(DSRC)和PBOC電子支付規范的技術實現。

ETC采用實名制管理，一車一卡一標簽，車輛身份信息受到金融級別密鑰保護，全國通用；且DSRC通信不受環境影響，可全天候運行，識別準確率可達99%以上，比車牌識別更可靠、更穩定，為全自動車道系統打下了堅實的技術基礎。同時，隨著ETC全國聯網格局的形成，OBU的裝車率越來越高，依托6000萬的ETC用戶量，也將為ETC進入停車場收費實現“一卡多用”奠定基礎。

ETC+車牌識別雙模識別技術是將ETC和車牌識別兩種識別技術進行組合，集合兩種模式的優點，采用雙重識別、優勢互補的思路，將ETC讀到的車牌號與攝像機識別到的車牌號做對位匹配，大大提高了車輛身份識別準確率，同時實現了防偽和交易安全。

以提高車輛身份識別準確率為核心，同時為了實現停車場車輛的全覆蓋，集合車牌識別技術和ETC電子不停車收費技術的優點，采用ETC+車牌識別雙模識別技術，提供更高效全面的服務，為逐步乃至最終過渡為無人值守創造條件。

具有CNAS資質認證的深圳華耀檢測機構對ETC+車牌識別雙模識別技術的識別準確率，在實際項目環境下進行了嚴格的現場檢測，檢測結果如下：

（數據來源：泊時捷ETC停車管理系統檢驗報告）

檢測結果顯示，ETC+車牌識別雙模識別技術的識別準確率顯著提高，接近100%，保證了系統運行效果。

【配套服務模式的改變】

在車輛身份識別高準確率的基礎上，還需配套改變現有的停車服務管理模式，最終全面實現停車場出入自動化、管理標準化、服務聯網化的 “無非不集”式服務模式，

集中式監管：以停車場管理業務流程為導向，依托互聯網云計算、大數據等前沿技術，為管理人員提供統一的停車場管理監管平臺，實現管理中心對停車場的實時監控、遠程控制、設備遠程維護等集中式監管。

安保流動崗位制：在高識別準確率的保障下，出入口車道可取消入口值守，將固定收費崗改成流動崗，日常的出入、繳費管理交給設備7x24小時全天候自動處理，流動安保崗位負責日常巡檢及應急事件處理。管理模式的升級換代，能夠大幅降低物業管理的人工成本，同時，車道管理實現無人值守，也在很大程度上規避了跑冒滴漏等管理漏洞。

實時在線服務：車主通過車道緊急呼叫按鈕及24小時400服務熱線等渠道，可實時連線管理中心，管理中心進行遠程視頻查看、信息確認及異常處理，為實現停車場無人值守服務模式提供堅實的后盾支持。

綜上所述，在ETC+車牌識別雙模識別技術高識別準確率的基礎上，配套實現遠程集中監管、流動安保制以及實時在線服務等管理手段，最終可全面實現停車場 “無非不集”的管理模式。

對物業而言，停車繳費管理系統是賴以提供運營服務的生產力工具，在車流量，費率、產出確定的情況下，方案的取舍，必須從建設投入、運營成本、管理效率、安全保障等角度進行全方位評價。

“無非不集”模式與傳統模式的比較：

經濟效益：

以下借常見的兩入兩出停車場系統建設進行對比。

建設階段，直接投入成本：

(1)設備投資(2進口，2出口，500車位)：￥400,000

(2)每年運營費用：￥240,000

l 設備年維護費用(約每年10%)：￥40,000

l 收費員工資待遇(每崗4人，1崗，￥50000.0*4*1)：￥200,000

(3)全生命周期成本(5年)：￥1,600,000

同樣規模條件下，可將固定收費崗改成流動崗，日常的出入、繳費管理交給設備7x24小時全天候自動處理。以每崗20萬/年計，計算表明，正常可縮減一半的人力運營成本，運營成本優勢非常明顯。

預計5年全生命周期內，總體運營成本可以節省72.5萬，比人工管理方式下降了31.2%。在成本下降的同時，還能夠提升服務質量，提高業主服務滿意度，挖掘運營增值，即實現減員增效、精準服務、持續增值。

智慧停車領域的發展趨勢，表現在以下方面：

? 未來的趨勢，用機器代替人工，自動化淘汰手工和半自動化。

? 發展以無人值守、非現金支付為中心的“無非不集”管理模式，對內挖潛，高效服務，降低成本，堵住管理漏洞。

? 停車與靜態交通管理服務融合，通過統一的城市停車運營管理云平臺，提供交通需求調節、集中監管、遠程運維服務，提升交通系統整體服務效率。

? 依托互聯網+，整合共享單車、共享汽車等其他交通出行方式，為社會公眾提供出行預定、交通換乘、信息查詢等增值服務。

未來，依托日益普及的大數據技術，隨著人工智能技術的不斷優化，使用機器替代人工簡單勞動，從低水平人工管理走向高效率自動服務，終將以“無非不集”運營實現停車管理模式升級換代。