廈門民營資本試水停車場產業化

        隨著收費標準得到廈門市物價局的批復，江頭公園市政智能停車樓即將正式啟用。這種利用社會力量開發公共停車場的創新模式，不只在福建，甚至在全國范圍內，都成為解決停車場開發難題的“破冰之旅”。

　　位于江頭公園邊上的這座市政智能停車樓，讓民營資本首度介入停車場產業，這種模式是否可以大規模復制，還有待政策的進一步推動。

　　收費標準引爭議

　　民資介入的停車樓將啟用

　　近日，廈門江頭公園市政智能停車樓的收費標準得到廈門市物價局的正式批復，由于白天8元/小時、晚上6元/小時不設上限的收費標準，這幢智能停車樓雖然還沒開張，但已飽受爭議。

　　江頭公園的這座停車樓共10層240個車位，占地1000多平方米，如果只是平面停放，同樣的車位數量需要大約1.2萬平方米的場地面積才能容納。在廈門的公共停車場中，江頭公園的這座停車場收費并非最高的，蓮花路口磐基中心酒店停車場的收費標準是10元/小時，在鷺江道一帶的高端寫字樓中，還可以舉證出數處收費標準超過10元/小時的停車場。

　　江頭公園停車場的被動，在于所屬地帶處于居民生活區。物價局核定的1000元/月的收費標準，讓周邊居民難以承受，與廈門市區多數公共停車場5元/小時的收費標準相比，這樣的收費標準也顯得“鶴立雞群”。

　　但江頭公園這座停車場收費標準的制訂，有一個與眾不同的背景：這是首個由民營資本介入的公共停車場，不只在廈門、福建，甚至在全國范圍內都具有破冰意義。

　　記者了解到，江頭公園市政智能停車樓的開發主體為廈門福斯特停車管理有限公司。福斯特由三方出資組成，即廈門金地停車場建設管理有限公司、深圳市中科利亨車庫設備有限公司和廈門市政空間資源投資有限公司，前兩者為民營企業，市政空間是國企廈門市市政建設開發總公司的全資子公司，是福斯特的控股股東。

　　三方的出資方式也不盡相同，中科利亨以車庫設備折價入股；金地停車場建設是一家有著14年歷史的停車場專業管理公司，目前在國內數十個一線城市都有產業布局，經營著從停車場管理、規劃設計到投資開發的完整產業鏈，在福斯特資本組成結構中，金地停車場建設充當著管理者和實際投資者的角色；而市政空間則提供資源，即停車場規劃用地和代表政府的支持力度。

　　夏寒秋是中科利亨的董事、常務副總經理，也是福斯特的總經理。對于近階段所受到的爭議，夏寒秋表示，按照市場經濟規則，福斯特可以自主定價，不過，參考周邊居民最近的反饋意見，會先按5元/小時的標準收取。

　　民資如何介入

　　多方資本組建開發公司

　　幾天下來，江頭公園市政智能停車樓收費爭議因為福斯特公司方面的“打折收費”表態已漸告平息，不過，因為首度引入民營資本參與投資建設市政停車場，江頭公園的這座停車樓正吸引著來自國內兄弟城市的取經者。

　　夏寒秋透露，目前已經接待了來自西安和鄭州等地多撥考察人員，鄭州參照廈門模式，也引入了中科利亨作為出資方。

　　中科利亨2007年進入廈門，但在此次入伙福斯特之前，主要經營模式為直接向采購商銷售設備。但夏寒秋坦言，幾年來，中科利亨每次參與投標都鎩羽而歸，至今沒出過任何戰果。在江頭停車樓方案中，共有三方設備提供商參與競標，中科利亨因為設備的“不一樣”和后續服務方案而中標。以同樣的方式，中科利亨拿下了鄭州項目。

　　作為專業的停車場專業管理團隊，金地停車場公司負責人表示，介入廈門參與開發則屬于“機緣巧合”。

　　廈門市市政建設開發總公司不愿接受采訪，但知情人士透露，廈門停車場建設將實行“民間”、“國企”、“財政”三條腿同時走路，鼓勵社會力量和民間資本參與市政停車場建設。廈門已規劃的24幅停車場地塊中，部分市政停車場還將繼續引入民營資本。

　　不久前在廈門召開的“全省停車場規劃建設管理現場會”上，廈門市建設與管理局的一位處長也重申了廈門官方在建設市政停車場上的大致方向：“目前的停車場建設，一個渠道是財政的投資，另外一個是國企的籌資。將來設想是通過采取一系列的措施，能夠吸引民間的資本進來投資建設停車場，這才能夠更快地解決停車難的問題。”

　　這位處長同時透露，廈門將推出一些社會公共停車項目，面向社會招拍掛，以土地采用出讓方式，由競得人籌集資金建設、運營和管理。同時，下大力氣盤活各類停車空間，探索錯時停車，讓單位、社區和個人的停車位資源最大限度發揮作用。

　　對于廈門來說，一直到今年臨街停車位管理權下放到區街為止，在停車場管理上依然欠缺經驗。廈門咪表公司的倒閉，從另一個角度說明，廈門急需引入專業規劃和管理團隊，解決日益嚴峻的“車多位少”的停車難題。

　　金地停車場公司是國內最早從事停車場專業運營管理的企業，其專業優勢得到了廈門政府的青睞。據悉，在廈門，目前除了投資開發江頭公園停車場外，仙岳路高架橋下的停車場也由金地停車場公司管理。

　　投資大回報慢

　　民營停車場遇冷

　　實際上，民營資本介入市政停車場開發，看似占有資源風光無限的背后，更像是一塊難以下咽的“雞肋”。

　　“國內很多城市都出臺了鼓勵民營資本參與建設市政停車場方案，但還沒有一個城市像廈門有這么實質性的推動并落地。”曾參與國內多座城市競標的夏寒秋和金地停車場公司的負責人對此都深有同感，而民營資本難以介入市政停車場的原因，除了地方政策沒有進一步細化，不具備可操作性外，市政停車場“投資大、回報慢”才是真正的障礙。

　　據夏寒秋稱，普通停車場每個車位的造價約2萬元，江頭公園停車樓按高標準建設，造價約12萬－13萬元之間，整個項目造價約3500萬元。“這種規模只能算中等，大的停車樓造價上億甚至幾個億都很正常。”

　　“如果參照8元的收費標準，回收周期會短一些，如果參照5元的收費標準，收回成本大概需要50年左右。”夏寒秋用明細賬解釋了投資商不愿介入停車場建設的原因，“以每個車位5元/小時的收費標準，按照70%的出租率，一天的收入約50元，一年下來全部收入也就在320萬元左右；按8元收費，出租率達到90%，一年的收入約有490萬元。運營江頭公園停車場的費用包括水電、資金成本、維護成本、人工成本、土地使用費等，一年的費用需約480萬元，這意味著，如果以5元標準收取，出資方經營這個停車場，每年都得往里貼錢。”

　　而江頭公園停車場的土地使用年限正好是50年。

　　“我們需要政策進一步支持。”金地停車場公司負責人并不否認面臨的困難，他說，比如停車樓外墻允許做廣告，臨街一側允許開發店面、配套洗車場等，同時，停車樓啟用后，進一步規范周邊的停車等等。如果政府有諸如此類進一步的政策支持，回收周期可以縮短到10－15年左右，而鼓勵商業化還可以把停車費讓利給使用者，避免只有通過提高租金這條渠道才能回收投資成本。

　　投資商的建議在專家中也有共鳴。廈門市規劃學會教授級高級規劃師林蔭新認為，可以考慮通過將公共停車場部分商業化來吸引民間資本參與建設。停車樓作為公益事業，不應該一下子把成本全部轉移到使用者身上。林蔭新建議，為緩解公共停車樓的建設成本，鼓勵民間資本、社會力量介入類似的停車樓建設，政府可允許其拿出一小部分區域用作商業用途，如店面出租等。“當然，比例要適度，其他的樓層依舊做停車樓。”林蔭新表示，這一比例要經過嚴格界定，嚴格避免借建停車樓搞商業開發這類現象發生。

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